최근 실무적으로 검토한 NPL 채권에 대하여 공유합니다. 해당 정보는 법원경매정보에 제공하는 물건으로 물건의 매입에 대한 검토와 예상되는 배당차익, 그리고 방어 입찰에 대하여 검토한 건으로 실무에 도움이 될 것입니다.
대법원 법원경매정보_오금동 NPL 물건의 검토(사업요점)
◆ 사업 개요
* 대상물건 : 송파 오금동 도시형 생활주택 15개호 (전용면적: 9평, 12평, 14평)
* NPL 매각 기관 : A은행
* NPL 실제 가격 : 52.8억 원 (원금 50억 원+근저당권이전비용+질권설정 및 대출비용 포함)
* NPL 가격(채권최고액) : 60억 원
◆ 예상 수익 및 투자 일정
* 예상 배당이익: 4.14억 원 (감정가의 72% 이상에서 낙찰 시)
* 투자 기간 : 인수 시점을 2024년 11월 / EXIT 예상 시점을 2025년 7월 말 예상.
◆ 투자 전략
* NPL 매입 후 경매 진행 : 배당이익 4.14억 원 확보 목표
* 법인 또는 개인을 통한 인수 고려
☞ 목적: 배당이익 확보 및 추가 매각차익 기대(3차 입찰진행 시, 감정가의 72%)
☞ 조건: 인수 후 8개월 내 처분, 매입 자금 조달이 가능할 경우.
◆ 소요 자금 예상
* 총 소요 자금 : 6억 원 ~ 11억 원
* 세부 내역
☞ NPL 계약금: 5억 원 ~ 10억 원 (10% 또는 20%)
☞ 근저당권 및 질권설정비용: 0.42억 원
☞ 나머지 금액: 질권대출 80% ~ 90% 활용.
◆ 리스크 및 고려사항
* 경매 낙찰가 : 감정가의 72% 이상에서 낙찰되어야 예상 배당 이익 실현 가능(현재 송파 연립 낙찰가 78%~81% 수준)
* 투자 회수 기간 : 약 8개월의 짧은 기간 내 EXIT 계획, 시장 상황에 따른 변동 가능성 존재
* 자금 조달 : 질권대출 의존도가 높아 금리 변동에 따른 비용 증가 가능성
* 부동산 시장 변동 : 8개월 이내 EXIT 계획, 시장 침체 시 매각 지연 또는 가격 하락 위험.
◆ 결론 및 의견
본 NPL 투자 사업은 단기간 내 상당한 수익을 얻을 수 있는 기회로 판단됩니다.
다만, 경매 낙찰가와 부동산 시장 상황에 따른 리스크가 존재합니다.
그러나 철저한 시장분석을 통한 낙찰가 예측 및 전략 수립을 수립하고 EXIT 전략을 준비(에브라임 인수, 직접 매각 등)한다면, 그리고 자금 조달 방식의 다각화를 검토하면 투자의 가치가 있다 판단됩니다.
대법원 법원경매정보_오금동 NPL 물건의 검토(실무검토)
A. NPL채권 개요(동부지방법원 24 타경 54208)
채무자(00 종합건설)의 대출금연체로 2024년 4월 경매접수, 지난 6월 24일에 배당요구종기, 이후 매각기일 공고를 기다리는 중에 있는 부실대출 건으로 채권자 A은행이 자산건전성을 위해 불량자산(NPL채권)을 매각한다는 정보를 얻어 검토하게 됐습니다.
◆ NPL물건 법원 정보 사항
법원접수, 개시결정, 배당요구종기로 채권자 등의 권리신고까지 완료 됐음. 매각기일 미지정(공고 전)
참조) 경매의 절차
접수 ☞ 개시결정 ☞ 감정평가 ☞ 배당요구종기 지정(권리신고) ☞ 매각기일 지정 및 공고 ☞ 입찰실시(1차, 2차, 3차) ☞ 매각 허가 절차 ☞ 매각허가결정 ☞ 대금납부 및 배당 절차 ☞ 배당표 작성 및 배당 실시
해당물건은 개시결정(4/5) ~ 배당요구종기(6/24) ☞ ??? 매각기일 지정(통상 1개월 2주) 진행 중으로 아직 매각기일이 공고되지 않았습니다.
B. NPL경매 대상 물건 : 송파구 오금동 71-9 제2층 제201호 외 14개 호수
* 전용 약 9평 8개호, 12평 3개호, 14평 4개호
경매물건 사진 : 도시형 생활주택, 철근콘크리트구조, 철근 콘크리트지붕, 2023년 6월 21일 사용승인, 남서 측으로 지하철 3호선, 5호선 환승역인 오금 역, 남동 측으로는 지하철 5호선 개롱역 위치.
각 층별 구조:2층(201호~204호), 3층(301호~304호) 동일 구조
각 층별 구조 : 4층(401호~403호)
각 층별 구조 : 5층(501호~502호), 6층(601호~602호), 6층의 경우 다락방 별도 있음.
C. NPL 채권(대출) 현황
(1) 채무자 : 00 종합건설㈜/ 채무액 50억 원
(2) 채권자 : A은행(NPL 매각 의뢰)
(3) 채권최고액 : 근저당권 금액(총액) : 60억 원 설정(대출액의 120%) / 15개호 총 대출액 50억 원
☞ (201호 예시) 근저당권 설정 352,800,000원 / 대출 294,000,000원
※ 해당 도시형 주택의 경우는 채무자는 1인, 경매물건은 15개호로, 각각 구분등기 돼 있으며 각 호별로 근저당권을 설정하여 경매 진행 시 호별 개별매각 진행될 예정임.
D. PROCESS
1. NPL 채권매입(0000 자산대부) 52.8억 원= NPL매입가+매입비용+질권대출이자
2. 경매(2차 또는 3차에서 낙찰 예상)
3. 낙찰 시 배당받고 EXIT, 배당차익(집행비용+배당금)=4.14억 원 ☞ 예상 낙찰가율 78%~81 %
4. 2차 유찰되고 3차 경매 시 방어입찰(60.42억 원 ☞ 감정가의 72% )
5. 만일, B 법인 또는 개인 낙찰 시 15개호 개별 처분.
◆ 법인 또는 개인의 응찰 참여(방어입찰)
유찰되어 배당손실 또는 배당 차익이 낮아지는 것을 방지할 목적으로 경매 방어 응찰을 진행하며 설사 응찰하여 낙찰받더라도 처분 시 처분이익이 예상됨.
E. 대출 채권(NPL) 현황
▶ 경매(NPL 채권) 물건 감정가(일반 은행 감정가) : 8,345,000,000원
▶ 채권의 대출 금리 : 8.22% (정상이자 5.22% + 연체이자 3%)
▶ 미수 대출이자(채무자에서 못 받은 이자) : 381,221,827월(23년 9월 4일~24년 10월 20),
▶ 대출이자는 연 8.22%를 적용하여 낙찰 돼 배당 청구할 때까지의 이자를 받게 됨.
▶ 해당 주택에는 15세대 중 14세대가 월세로 거주 중에 있으며 임차보증금 6.5억 원, 매달 월세가 20.3백만 원이 발생하고 있음.
▶ 일반적으로 임차인들이 경매 사실을 알게 된 시점(대략 2024년 4월)부터 월세를 납부하지 않기 때문에 대략 7개월분 (1.4억 원)의 월세를 미납했을 것이고, 해당 금액은 배당받을 때까지 미납 금액과 합산하여 선 순위 채권액(보증금)에서 차감됨.(배당받을 때까지 미납 월세는 약 3억 원 예상됨)
F. 낙찰일 기준으로 NPL 예상수익 산출
아직, 매각기일 공고 전으로, 예상되는 경매 1차 매각 기일을 2025년 4월, 낙찰시점(3차 기일입찰, 방어입찰)은 6월, EXIT 시점은 7월 말까지로 추정하여 우리가 부담하는 질권대출이자비용, 채권에 대한 대출이자 1,2 수입을 산출하고 예상 배당수익을 산출하였음.
1) 질권대출이자비용 : 키스톤자산 대부가 질권대출을 받아 부담하는 대출이자(6.5%)
2) 대출이자_1 : NPL 채권매입 시 채권자(은평신협)로부터 받은 권리로, 채무자의 대출금 미수이자
3) 대출이자_2 : NPL 채권매입 후 경매배당 때까지 채무자(가나종합건설)에서 청구되는 대출금이자
4) NPL 채권의 매입시점 : 2024년 11월 30일 가정
◆ 경매절차
법원접수 ☞ 개시결정 ☞ 감정평가 ☞ 배당요구종기 지정(권리신고) ☞ 매각기일 지정 및 공고 ☞ 입찰실시(1차, 2차, 3차) ☞ 매각 허가 절차 ☞ 매각허가결정 ☞ 대금납부 및 배당 절차 ☞ 배당표 작성 및 배당 실시
여기까지의 내용은 예상되는 낙찰가율(78% ~ 81%)로 제3차의 낙찰이 이루질 경우의 NPL 배당 차익을 산출했습니다.
다음시간에는 목적한 배당차익(4.14억 원)을 확정하고 이후 물건 유입을 통한 개별 매각을 통해 매각차익을 얻기 위한 실행 계획에 대하여 알아보겠습니다.
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