NPL 채권을 투자하기 전에 알아야 기본적 사항 중에서 채권최고액과 대출액의 관계에 대하여 알아보겠습니다. 가급적 법률적 용어를 배제하고 쉽게 설명할 수 있도록 풀어서 정리하였으니 참고 바랍니다.
채권최고액과 대출액
채권최고액은 금융기관이 고객에게 대출할 때 고객이 담보로 제공하는 물건에 대출액을 떼어먹지 않게 하기 위해서 근저당권이란 것을 설정하는데 이때 대출액에의 1.2배(120%)에 해당하는 금액을 근저당권의 채권최고액으로 표시합니다. 즉 채권최고액이란 금융기관에서 채무자에게 담보를 제공받은 물건을 처분하여 받을 수 있는 대출금+이자의 한도라고 이해하시면 됩니다.
예시)
| 내가 너에게 너의 집을 담보로 1억원을 빌려 줄게, 단 조건이 있어. 혹시 돈을 못 받을 수 있으니, 빌려주는 돈의 120%에 해당하는 금액을 집 담보(근저당권) 설정해 줘 여기서, 1억원이 대출금액, 대출금액의 120%가 근저당권의 채권최고액이 됩니다. |
채권최고액 사례
아래는 대출 물건의 채권자 및 채권금액을 표시한 자료인데 내용을 보면서 채권최고액에 대하여 알아보겠습니다.
위 표를 보면 (주)오케이저축은행은 927,600,000원의 근저당권을 설정했음을 알 수 있는데 채권최고액(채권금액)이 대출액의 120% 수준임으로 역으로 추정해 보면 7.73억 원을 은행에서 대출해 준 것을 알 수 있습니다.
산정방법 : 채권최고액 927,600,000원 ÷ 120% = 대출액 773,000,000원 ☞ 추정값이며 해당금액은 대출잔액 아니며 최초의 대출금액이 7.73억 원임을 추정한 값입니다.
동일한 방법은 (주)에이치비저축은행을 확인해 보면, 대출액은 5억 원으로 추정됩니다.
산정방법 : 채권최고액 650,000,000원 ÷ 130% = 대출액 500,000,000원
※ 금융기관에서 대출에 대한 채권최고액을 110%~140%까지 설정하기도 했지만 최근에는 120%만 설정하도록 금융감독원에서 계도하는 것으로 알고 있습니다. 그러므로 여기서 120% 적용하는 경우와 130%를 적용하는 경우를 어떻게 구분하는가인데, 이는 개인적으로 경험을 근거한 판단임을 이해 바랍니다. 판단의 근거를 살펴보면 아주 단순합니다.
예를 들어, (주)에이치비저축은행을 확인해 보면, 채권최고액 650,000,000원 ÷ 120% = 대출액이 541,666,666원(?)인데 해당 금액을 대출했다고 하기에는 좀 이상하지 않나요, 이에 반해 130%로 나눠보면 대출액 5억 원으로 딱 떨어짐을 알 수 있습니다. 그렇게 추정하여 대출금액을 확인해 볼 수 있습니다. 아래 자료는 경매사이트나 대법원경매사이트에 확인 가능합니다.
결론
이로써 우리는 대출액을 알면 부동산의 등기에 채권최고액이 얼마 설정돼 있는지 보지 않고 알 수 있게 되었고, 반대로 등기상의 채권최고액을 보면 대략 (최초) 대출액이 얼마인지를 학습해 봤습니다. 그러나 채권채고액을 근거로 대출액을 추정했다고 해서 해당 금액이 곧 채권 잔액이 아님(최초 대출 이후 대출금의 일부를 상환할 수 있기 때문에)을 확실히 알게 되었습니다. 다음회차에서는 실제 경매물건을 보면서 적용해 보도록 하겠습니다.
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