단기임대 제도(단기민간임대주택 제도)-2025년 6월 4일부터 시행

 

2025년 6월 4일부터 시행되는 단기임대 제도(단기민간임대주택 제도)에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

이 제도는 침체된 임대주택 시장 활성화와 주택 공급 확대를 목표로, 2017년에 도입되었다가 2020년에 폐지된 단기임대 제도가 수정된 형태로 부활한 것입니다. 아래는 주요 내용과 세제 혜택, 주의사항 등을 정리한 설명입니다.

 

단기임대 제도(단기민간임대주택 제도)

 

1. 단기임대 제도의 개요

단기민간임대주택 제도는 비아파트 주택(연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등)을 대상으로 일정 기간 동안 임대사업을 등록하면 세제 혜택을 제공하는 제도입니다. 2025년 6월 4일부터 재도입된 이 제도는 주택 공급의 안정성을 높이고 아파트 중심의 투기를 방지하며 실수요 중심의 임대 시장을 활성화하려는 목적을 가지고 있습니다.

 

주요 특징

☞ 대상 주택: 아파트는 제외되며, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등 비아파트 주택이 대상입니다.

☞ 의무임대기간: 기존 4년에서 6년으로 연장되었습니다.

☞ 지역 제한: 매입형 단기민간임대주택의 경우 조정대상지역은 세제 혜택 대상에서 제외됩니다.

☞ 목적: 임대주택 공급 안정화, 투기 방지, 실수요 중심의 임대 시장 조성.

 

2. 주요 변경사항 (2020년 폐지 후 재도입)

2020년에 폐지된 단기임대 제도와 비교했을 때, 2025년 제도는 다음과 같은 주요 차이점이 있습니다:

 

☞ 의무임대기간 연장: 기존 4년에서 6년으로 늘어나 임대주택 공급의 안정성을 강화.

☞ 아파트 제외: 아파트는 대상에서 제외되어 투기 방지 및 비아파트 주택 공급 활성화에 초점.

☞ 조정대상지역 제한: 매입형 단기민간임대주택은 조정대상지역에서 세제 혜택을 받을 수 없음.

☞ 임대보증보험 기준 강화: 공시가격 9억 원 미만 주택은 145%, 9억~15억 원 미만은 130%로 보증보험 기준 조정. 임대보증금과 근저당권 등 채무 총액은 주택가격의 90%를 초과할 수 없음.

 

3. 세제 혜택

2025년 6월 4일 이후 등록한 단기민간임대주택은 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

혜택은 주택 유형(건설형/매입형)과 지역(수도권/비수도권)에 따라 다릅니다.

3.1 양도소득세 중과 배제

☞ 대상: 2025년 6월 4일 이후 등록한 건설형 단기민간임대주택 (조정대상지역 내 매입형은 제외).

☞ 내용: 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 양도소득세 중과가 배제되며, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있음.

☞ 적용 조건: 공시가격 기준으로 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 2억 원 이하(매입형 기준).

3.2 종합부동산세 합산 배제

☞ 대상: 2025년 6월 1일 기준 임대를 개시하고, 2025년 9월 30일까지 민간임대주택법에 따라 등록한 단기민간임대주택.

☞ 내용: 종합부동산세 과세표준 계산 시 단기민간임대주택의 가액을 합산에서 제외.

☞ 적용 시기: 2025년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용.

3.3 장기임대 전환 시 혜택

6년 단기임대를 장기민간임대주택(10년 의무임대)으로 전환할 경우, 기존 단기임대 기간(최대 6년)을 장기임대 의무기간에 포함시켜줌.

 

☞ 건설형 장기민간임대주택: 양도세 중과 배제 기준이 공시가격 6억 원에서 9억 원으로 완화.

☞ 30호 이상 공급 시: 건설형은 공시가격 12억 원 이하, 매입형은 수도권 9억 원 이하(비수도권 6억 원 이하)로 종합부동산세 합산 배제 기준 상향.

 

 

 

4. 임대보증보험 강화

보증보험 기준 조정:

☞ 공시가격 9억 원 미만: 주택가격의 145%까지 인정.

☞ 공시가격 9억~15억 원 미만: 주택가격의 130%까지 인정.

☞ 임대보증금과 근저당권 등 채무 총액은 주택가격의 90%를 초과할 수 없음.

☞ 주택가격 산정: 공시가격 외에 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 활용 가능.

 

적용 시기:

☞ 신규 임대보증 가입: 2025년 7월 4일부터.

☞ 기존 등록 주택: 2025년 7월 1일부터 새 기준 적용.

 

5. 단기임대 계약 시 주의사항

단기임대 계약은 장기임대와 달리 계약 조건이나 임대료 분쟁이 빈번할 수 있으므로 다음 사항을 유의해야 합니다:

 

☞ 계약서 확인: 계약 기간, 보증금 반환 조건, 임대료 조건, 계약 종료 시 조건 등을 꼼꼼히 확인.

☞ 현장 답사: 계약서 내용과 실제 주택 상태가 일치하는지 확인.

☞ 신뢰 관계: 임대인 또는 중개인과의 신뢰 관계를 확인하고, 불명확한 조항은 전문가의 조언을 구할 것.

☞ 분쟁 예방: 계약 조건이 명확하지 않을 경우, 서면으로 명시하거나 법적 조언을 받는 것이 안전.

 

6. 제도의 배경과 기대 효과

배경: 2020년 7·10 부동산 대책으로 단기임대 제도가 폐지되었으나, 임대주택 시장 침체와 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 비아파트 주택 중심으로 제도를 부활시킴. 과거 제도는 투기 수요 유입과 과도한 세제 혜택 논란으로 폐지된 바 있음.

 

기대 효과:

☞ 비아파트 주택(연립, 다세대, 오피스텔 등)의 임대 공급 확대.

☞ 임대사업자의 세 부담 완화로 임대료 안정화 가능성.

☞ 실수요자 중심의 주거 안정성 제고.

 

7. 참고사항

단기임대 제도는 주로 임대사업자를 대상으로 하며, 개인 임차인에게 직접적인 혜택은 세제 혜택이 아닌 임대 공급 확대를 통한 간접적 효과(임대료 안정화 등)로 나타날 가능성이 큽니다.

 

단기임대 플랫폼(예: 삼삼엠투) 등을 통해 계약 시, 보증금 반환 조건, 수수료, 후기 등을 확인하여 안전한 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 이상으로 2025년 6월 4일 시행되는 단기임대 제도의 주요 내용과 주의사항을 정리하였습니다.

 

연립·다세대 등 비아파트 '6년 단기등록임대제' 내달 4일부터 시행