최근 1억 원으로 내 집 마련이 가능하다는 지분형 모기지가 큰 관심을 받고 있어요. 하지만 10억 원 상당의 아파트를 적은 돈으로 소유할 수 있다는 장점 뒤에는 숨겨진 함정과 리스크가 존재한다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 지분형 모기지의 개념부터 장단점, 그리고 과거 유사 정책의 실패 사례까지 꼼꼼하게 파헤쳐 보고, 1억으로 10억 집을 마련하는 것이 과연 현실적인 선택인지 함께 고민해 보는 시간을 가져볼게요.
지분형 모기지 개념 및 개요
지분형 모기지는 개인이 집을 구매할 때, 정부나 공공기관이 일정 지분을 함께 투자하는 방식이에요.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때, 주택금융공사에서 일부 금액을 투자해 줌으로써 개인이 부담해야 하는 초기 자금을 줄여주는 것이죠. 주택금융공사가 4억 원을 투자해 준다면, 매수자는 1억 8천만 원만으로도 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 되는 셈이에요.
주택금융공사가 투자한 지분에 대해서는 시세 차익을 공유하지만, 반대로 집값이 하락할 경우에는 손실도 함께 부담해야 해요.
대신 주택금융공사에 납부하는 사용료는 일반 은행의 주택담보대출 금리보다 낮은 2%대 요율로 책정되어 부담을 덜 수 있다는 장점이 있답니다.
또 다른 예시로, 10억 원 주택을 정부 지분 50%(5억 원), 개인 지분 50%(5억 원)로 구매하는 형태도 가능해요.
개인은 5억 원 중 80%인 4억 원을 대출받아 1억 원으로 10억 원 주택을 매입할 수 있는 것이죠.
하지만 지분형 모기지는 단순히 내 돈 없이 집을 사는 법으로만 이해해서는 안 돼요.
개인은 대출 이자와 정부 자금에 대한 이용료를 꾸준히 부담해야 하고, 매도 시에는 지분 비율에 따라 수익이 배분되기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야 한답니다. 또한, 주택금융공사의 지분에 대한 사용료를 납부해야 하며, 자금 여력이 생기면 주금공 소유분을 확보하여 100% 자기 소유로 전환할 수도 있지만, 그렇지 못할 경우 계속해서 지분율에 따른 제약이 따르게 되죠.
따라서 지분형 모기지를 고려하고 있다면, 이러한 숨겨진 함정과 리스크를 충분히 이해하고 신중하게 결정해야 한답니다.
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※ 예상되는 주택금융의 구조
주택금융구조는 '자기자본(갖고 있는 현금) 18% + 대출 42% + 주택금융공사 40%'
지분형 모기지의 장점 분석
지분형 모기지의 가장 큰 장점은 적은 자본으로 내 집 마련의 꿈을 현실로 만들어 줄 수 있다는 점이에요.
특히 전세금 수준의 자금으로 고가 주택을 구입할 수 있다는 점은 매우 매력적이죠.
10억 원짜리 아파트를 구매할 때 기존 주택담보대출로는 3억 원 이상의 현금이 필요하지만, 지분형 모기지를 활용하면 주택금융공사가 4억 원까지 투자하여 매수자는 1억 8천만 원만으로도 주택 구매가 가능해지는 것이랍니다.
집값 하락에 대한 걱정도 덜 수 있다는 점도 장점입니다.
집값이 하락하더라도 공공기관이 손실을 우선 부담하기 때문에 개인의 자산 손실을 최소화할 수 있다는 점이 큰 안도감을 줍니다. 만약 10억 원 주택이 8억 원으로 하락하더라도 개인의 5억 원 지분은 보호되고, 정부 자금 5억 원 중 2억 원만 손실 처리되는 방식으로 운영되죠.
소득이 증가하면 지분을 점진적으로 매입하여 내 집 마련의 꿈을 더욱 빠르게 이룰 수도 있어요.
또한, 전세 만기나 임대료 인상 걱정 없이 장기 거주가 가능하다는 안정적인 주거 환경을 제공한다는 점도 무시할 수 없는 장점입니다. 지분형 모기지는 단순히 주거 공간을 마련하는 것을 넘어, 안정적인 삶을 위한 기반을 마련하는 데 도움을 줄 수 있답니다.
다만, 집값 상승 시 시세차익을 정부와 나누기 때문에 재테크보다는 실거주 목적에 더 적합하다는 점은 기억해 두시는 게 좋겠어요.
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지분형 모기지의 단점 및 위험성
지분형 모기지는 1억 원으로 10억 원 상당의 집을 소유할 수 있다는 매력적인 제안처럼 보이지만, 그 이면에는 간과해서는 안 될 여러 가지 단점과 위험성이 존재해요. 가장 큰 문제점 중 하나는 집값 상승 시 공공기관과 이익을 나누어야 한다는 점이에요. 내 집이라고 생각했지만, 실제로는 지분 비율에 따라 이익을 공유해야 하니 온전한 수익을 기대하기는 어려울 수 있어요.
뿐만 아니라, 지분형 모기지는 계약 조건이 복잡하고 매도 과정도 까다로워요. 주택을 매도할 때 공공기관의 동의가 필요하며, 지분 정산 과정도 번거롭기 때문에 전문가의 도움 없이는 진행하기 어려울 수 있어요. 과거 2013년에 도입되었던 공유형 모기지가 불투명한 수익 분배, 낮은 차익, 복잡한 절차로 인해 실패했던 사례를 기억해야 해요.
더욱 우려되는 점은 비대칭적인 위험 구조예요. 집값이 하락하면 손실은 공공이 부담하고, 상승하면 이익은 나누는 방식이기 때문에 공공 재정에 부담을 줄 수 있고, 이는 결국 국민의 세금으로 충당될 수 있다는 의미거든요.
일부에서는 지분형 모기지를 전세 대체 수단으로 활용하려는 의견도 있지만, 전세는 계약 종료 후 보증금 반환 후 이사하면 되지만, 지분형 모기지는 내 집이기 때문에 이사를 가려면 매도하거나 새로운 임차인을 구해야 하는 번거로움이 있어요. 특히 임차인 모집이나 매도 과정에서 지분에 따른 권리 행사 관련 문제점이 발생할 수도 있답니다. 따라서 지분형 모기지는 장기적인 실거주를 계획하는 사람에게 적합하다고 볼 수 있어요. 과거 사례와 현재의 시장 상황을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요하답니다.
과거 유사 정책 실패 사례
과거에도 지분형 모기지와 유사한 정책들이 시도되었지만, 성공적인 사례는 찾아보기 어렵습니다.
2013년에 도입된 ‘공유형 모기지’는 불투명한 수익 분배 방식, 낮은 차익, 그리고 복잡한 절차 때문에 결국 실패로 끝났어요.
이 정책은 주택 가격 상승 시 공공기관과 이익을 나누는 구조였는데, 실제 수익률이 기대에 미치지 못했고, 계약 과정이 복잡하여 많은 사람들이 어려움을 겪었습니다.
이 외에도 손익공유형 모기지나 지분적립형 주택과 같은 정책들이 논의되었지만, 여러 가지 문제점으로 인해 제대로 시행되지 못했거나 큰 관심을 받지 못했어요. 특히, 집값 상승 시 시세차익을 정부와 나누어야 한다는 점은 많은 사람들에게 부담으로 작용했고, 공공기관이 주택의 상당 지분을 소유하는 구조는 심리적인 소유감을 저하시킬 수 있다는 우려를 낳았습니다.
과거 정책들의 실패 사례는 지분형 모기지가 성공하기 위해서는 투명하고 합리적인 이익 분배 방식, 간소화된 계약 절차, 그리고 주택 소유자에게 충분한 권리와 혜택을 제공하는 것이 중요하다는 점을 시사합니다. 현재 정책이 과거의 실패를 교훈 삼아 개선되었는지, 그리고 실제로 주택 구매자들에게 실질적인 도움이 될 수 있을지 신중하게 따져볼 필요가 있습니다. 단순히 1억으로 10억 집을 마련할 수 있다는 점에만 현혹되지 말고, 정책의 세부 내용과 잠재적인 위험 요소를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요해요.
공공 투자받아 집 사는 ‘지분형모기지’ 실효성 논란…대선 변수도
금융당국이 무주택자의 내 집 마련 초기 자금 부담을 낮추기 위해 도입을 추진 중인 ‘지분형 모기지(주택담보대출)’을 둘러싼 실효성 논란이 지속되고 있다.수요가 몰려 집값 상승을 부추길
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시장 반응, 우려 및 향후 전망
지분형 모기지 시장에 대한 반응은 엇갈리고 있어요.
1억 원으로 내 집 마련의 기회를 제공한다는 점에서는 긍정적인 평가가 많지만, 동시에 우려의 목소리도 높습니다.
특히 젊은 세대 사이에서는 ‘내 집 마련’이라는 꿈을 현실화할 수 있다는 기대감에 관심이 뜨겁지만, 동시에 숨겨진 함정이 있을까? 라는 불안감도 느끼고 있는 상황이에요.
실제로 초기 시장 반응은 다소 혼조세를 보이고 있습니다.
일부 상품은 계약 경쟁률이 높게 나타나기도 하지만, 전체적으로는 아직 시장의 반응을 섣불리 판단하기 어려운 단계라고 할 수 있어요. 전문가들은 지분형 모기지가 기존의 주택담보대출과는 다른 새로운 방식이기 때문에, 소비자들의 이해도가 낮고 위험에 대한 인식이 부족하다는 점을 지적하고 있습니다.
가장 큰 우려는 역시 금리 인상과 주택 가격 하락입니다.
지분형 모기지는 변동금리 상품이 대부분이기 때문에, 금리가 인상될 경우 월 상환 부담이 커질 수 있어요.
또한, 주택 가격이 하락하면 지분 가치가 감소하여 손실을 볼 수도 있습니다.
특히, 1억 원으로 주택을 구매하는 경우, 주택 가격 하락에 더욱 민감하게 반응할 수 있다는 점을 염두에 두어야 해요.
향후 전망에 대해서는 전문가들의 의견이 분분합니다.
긍정적인 측면에서는, 지분형 모기지가 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣고, 젊은 세대의 주거 안정을 도울 수 있다는 기대가 있습니다. 하지만, 부정적인 측면에서는, 금리 인상과 주택 가격 하락의 위험이 현실화될 경우, 오히려 가계 부채를 늘리고 금융 시장에 불안을 초래할 수 있다는 우려도 제기되고 있어요.
따라서 지분형 모기지에 가입하기 전에는 반드시 상품의 구조와 위험 요소를 충분히 이해하고, 자신의 상황에 맞는 합리적인 선택을 하는 것이 중요합니다. 또한, 정부와 금융 당국은 지분형 모기지 시장의 건전성을 확보하고 소비자 보호를 강화하기 위한 노력을 지속해야 할 것입니다.
[전문가 기고] 지분형 모기지, 난세의 영웅인가 계륵인가? - 매일일보
김인만 김인만부동산경제연구소장 | 집을 정부기관하고 같이 공동투자를 한다? 이게 가능하냐고? 가능하다. 바로 지분형 모기지 이야기다.지분형 모기지는 김병환 금융위원장이 만든 가계부채
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결론
결론적으로, 지분형 모기지는 1억으로 10억 상당의 주택을 소유할 수 있는 매력적인 기회를 제공하지만, 동시에 다양한 위험과 제약이 따르는 상품입니다. 과거 유사 정책의 실패 사례를 통해 알 수 있듯이, 투명하고 합리적인 이익 분배, 간소화된 절차, 그리고 충분한 정보 제공이 성공의 핵심 요소입니다. 따라서 1억으로 내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 지분형 모기지를 고려하고 있다면, 꼼꼼한 정보 습득과 신중한 판단이 필수적입니다.
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