NPL 채권의 매입방법 중 론세일방식(채권 양수도 계약)과 채무인수 방식(채무자 변경계약)이 일반적으로 활용되고 있는데 오늘은 채무인수 방식에 대하여 알아보고자 합니다. 채무인수 방식은 근저당권 이전이 없고 채권자의 변경도 없으며 계약 형식만 채무인수를 취하는 NPL 매입방식 중의 하나입니다.
목차
채무인수 방식(채무자 변경 방식)
A. 요약
A은행에서 설정한 10억 원의 근저당권이 부실화되어 해당 채권을 B유동화 회사에서 10억 원에 매각하고 B유동화회사는 임의 경매를 신청합니다. 그리고 낙찰되기 전 채권의 양수인 乙(을)이 채권의 양도인 B유동화회사와 채무인수계약을 맺고 B유동화회사와 미리 정한 입찰참가 금액으로 경매 실행 법원에서 해당 물건을 낙찰받고, 매각 허가 결정 기일 일주일 사이에 B유동화 회사로부터 채무인수 승낙 및 상계 신청 동의서를 받아 법원에 제출하여 잔금을 지급하고 소유권 이전을 받는 구조가 채무인수 방식(물건 매입 조건부 방식)입니다.
B. 채무인수 실행 절차
☞ A은행 근저당권을 B유동화 회사가 매입(근저당권 이전_부실자산 NPL의 매입)
☞ B유동화회사의 임의경매 신청
① 양수인 乙(을)은 채무인수 방식으로 양도인 B유동화회사와 채무인수계약(계약금의 10% 지급)
② B유동화회사와의 입찰 이행계약서에 의거 미리 정한 입찰참가 금액으로 낙찰
③ B유동화 회사로부터 채무인수 승낙 및 상계 신청 동의서를 받아 법원에 제출
④ B유동화회사의 근저당권 말소 안됨(대금지급 및 배당완료 후 소유권이 받음)
⑤ 양수인 乙(을)은 소유권 이전 후 타 금융기관을 통해 경락잔금대출을 받아 B유동화회사에 매매대금지급 및 10억 원의 근저당권 말소
B유동화회사와 채무인수 계약을 맺는 근거 법 (민사집행법 제143조_특별한 지급방법)
① 매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
※ 채무자의 의사와 상관없이 채권 양도인(B유동화회사)과 채권양수인(乙) 간에 계약에 의하여 성립된다는 점에서 민법상 채무인수와 차이가 있습니다.
C. 채무인수 방식의 장·단점
㉮ 론세일방식과 달리 B유동화회사에 납부할 계약금 10%만 있으며 채권 매입계약을 할 수 있고, 초기 자기 부담을 줄일 수 있습니다. 단 경매 입찰 진행 시 계약금 추가 10% 필요합니다.
㉯ 근저당권 이전, 법원에 채권자 변경신고, 채권양도 통지, 질권 대출 등이 없고 절차가 간단함으로 비용이 절약됩니다.
㉰ 경매 낙찰 잔금을 채무인수 승낙서(B유동화회사의 동의)로 대금의 지급을 갈음할 수 있으며 소유권 이전 등기 후 제1 금융권으로부터 경매 잔금대출을 받아 B유동화회사와 채권양도 잔금을 처리합니다.
㉱ 경매 입찰일에 양수인(乙)이 최고가 신고인이 되지 못하면 계약은 무효가 되고, 시간과 경비만 낭비한 결과가 됩니다. B유동화회사와 정지조건부 계약을 체결함(물건을 인수하는 조건으로 채무인수 계약)
㉲ 낙찰 후 이해관계인의 이의 신청등으로 인수할 채무에 관하여 대금을 납부할 경우가 발생할 경우 전액 현금 납부해야 하므로 자금수요에 대한 예측이 잘못되는 경우 큰 손실을 볼 수도 있습니다.
진행 시 주의할 사항
◆ 미리 정한 입찰참가 금액(채권최고액 범위 내에서 B유동화회사와 협의한 금액)과 乙의 매입금액(B유동화회사로부터 매입[채무인수]하기로 약정한 금액) 보다 높은 입찰참가 금액을 제출한 차순위 입찰자가 발생할 경우, 그 차액에 대해서는 乙은 B유동화회사에게 지불해야 합니다.
◆ 채무인수 방식은 물건의 유입 목적 채권 매입은 가능하나 배당 목적 채권 매입은 이론적으로 불가능합니다.
◆ 乙이 채무를 인수(채무자 변경)한다고 하여 기존 채무자가 갖고 있는 모든 채무를 인수하는 것은 아니며 B유동화회사와 채권 매각계약 시 약정에 의하여 일부 탕감 조건으로 채무를 인수하는 것입니다.
◆ 최근 NPL 시장에서 채무인수계약 방식은 선호하지 않고 주로 론세일방식(채권 양수도 계약)으로 근저당권의 완전 매각 위주로 거래되고 있습니다.
D. 채무인수 계약과정
㉮ NPL 채권 매입의향서 제출
유동화회사 채권 담당자와 NPL 채권에 대한 가격협상을 진행하고 이후 채권 매입의향서를 유동화 회사에 제출합니다. 매입의향서에는 협상한 채권 매입 가격, 채권양도계약방식, 입찰 희망 예정 가격, 선순위 채권의 인수 여부 등을 표시합니다. )
㉯ 채권계약
채권 계약 및 매입 가격의 계약금 10% 를 양도인 B유동화회사에 지급합니다. 잔금 납부는 배당일 이후 소유권 이전 후 처리
㉰ 경매 입찰일
경매 입찰을 참여하여 채권양수인(乙_을)이 최고가 신고인이 되어야 합니다. 사전에 B유동화회사와 합의한 입찰금액으로 입찰에 참여해야 합니다. 채권양수인(乙_을)이 합의한 입찰금액(이하) 규정을 위반하는 경우 계약금은 위약금을 몰수됩니다.
㉱ 매각 허가, 불허가 결정
▶ 일반적 채권상계 절차와 동일하게 진행, 채무인수가 받아들여지면 잔금 납부를 채무인수로 대신 처리되고 잔금 납부기일과 배당기일이 동시에 열리게 됩니다.
▶만일 매수인이 인수한 채무나 배당금액에 이의가 제기(이해관계인의 배당)되고 그 사유가 인정되는 경우 채무인수가 법원에서 거부되고 잔금을 전액 현금으로 납부하여야 합니다.
▶이 경우 B유동화회사는 양도금액을 초과하는 배당금액은 배당일 이후 양수인에게 환급됩니다.
㉲ 잔금일, 배당일
▶ 양수인 乙은 소유권 취득으로 인수한 인수한 채무 권리는 말소 촉탁하여는 안됩니다.
▶ 양수인 乙은 경매 잔금대출을 받아 유동화회사에 나머지 채권대금을 정산합니다. 정산을 못할 경우 근저당권 변경(채무자 변경) 등기를 하여야 합니다.
▶ 경매비용 환급은 일반적으로 채무인수 방식에서는 양도인 B유동화회사가 배당받습니다.
F. 채무인수 방식에서 차액 보전제도
㉮ 차액 보전제도(사후정산방식)
앞서 잠깐 언급한 바와 같이 양도인(B유동화회사)과 양수인(乙_을) 사이에서 최초 의향서를 제출하기 전에 가격협상 과정에서 채권 매각금액을 확정하지 못할 때 법원 경매 차순위 입찰자의 입찰 가격을 보고 채권 매각 가격과 비교하여 그 차액을 추후에 양도인(B유동화회사)에게 보전해 주는 제도를 말합니다.
㉯ 차액 보전의 의의
차순위자를 기준으로 채권 매각금액을 결정함으로 제삼자의 입찰 가격을 보고 객관적으로 평가하고 하는 취지의 제도로 보입니다. 제삼자의 입찰 가격을 보고 입찰하는 것과 같은 효과도 있지만 차순위자의 입찰 가격에 따라 나의 부동산 매매 가격이 높아지는 결과를 초래합니다. 따라서 일반적 투자목적의 경우 부동산 매매 가격의 상한을 정하여 놓고 차액 보전의 범위를 정하여야 합니다.
결론
오늘은 NPL 매입방식 중에서 채무인수 방식에 대하여 알아보았습니다. 다소 어려운 점이 있지만 계속해서 학습하다면 보면 전체적인 내용에 대하여 이해할 것입니다.
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