오늘은 경매물건 중 NPL 방식으로 매입할 수 있는 물건에 대하여 알아보겠습니다. 현재 개인이 NPL를 매입할 수 있는 방법은 대위변제방식으로 취득하거나 채권양도방식으로 투자하는 방법이 가능합니다. 오늘은 아래 물건을 보면서 NPL로 매입할 수 있는 물건에 대하여 알아보겠습니다.
NPL 실전 편_개인이 NPL로 매입할 수 있는 물건의 기준(개인적 판단)
어떤 물건이 NPL로 매입이 가능할까? 첫 번째로 근저당권이 선순위이면서, 법원 감정가 수준의 채권최고액(원금+이자)이어야 합니다. 그리고 법원현황조사서, 문건송달내역에 근저당권에 대한 이전, 근저당권에 대한 질권설정 등의 접수내역이 없어야 합니다. 위 2가지 기준은 저 나름대로 새운 기준입니다. 꼭 위 내용에 일치하지 않더라고 매입가치를 고려하여 기준을 달리 적용할 수 있습니다.
NPL 실전 편_기준 물건 찾기
첫 번째 기준의 물건을 찾으려면 우선 경매사이트에서 경매물건을 검색하고 원하는 물건종류를 선정하여 법원감정가를 우선 확인합니다. 그리고 해당 물건의 선순위권자가 어디인지, 채권최고액이 얼마인지 확인합니다. 선순위권자가 어디인지, 근저당권을 매각했는지 확인하는 이유는 개인이 투자할 수 있는 대상 물건인지를 확인하기 위함이며 채권최고액을 확인하는 이유는 법원감정가 비교하여 경매입찰 시 우월적 매입(투자)이 가능한지 검토하고자 하는 것입니다.
우선 경매사이트 통해 경매물건을 확인해 보겠습니다. 검색 중 아래 물건, 22 타경 53843 동부지법에서 진행하는 광진구 아차산로 599의 광장동 신동아 파밀리에 아파트 물건을 확인해 봤습니다. 법원감정가(1차 최저입찰금액)는 14.9억 원으로 확인됩니다.
법원감정가를 확인했다면 선순위 채권자가 누구인지 채권채권액은 얼마인지를 확인해 보겠습니다. 채권자(이면서 임의경매신청자)는 주식회사 OK저축은행이며 2순위 근저당권자는 (주)에이치비저축은행으로 확인됩니다. 채권 최고액은 15.776억 원으로 법원감정가(14.9억 원)보다 채권채권액(15.776억 원)이 높게 나타납니다. 이것이 제가 찾고 NPL 투자 가능 물건의 기본적인 기준입니다. 의미에 대해서는 별도 설명드리겠습니다.
NPL 실전편_NPL 투자를 위한 물건의 기준정리
1. 법원감정가와 채권최고액 또는 부실채권가격이 비슷하거나 높아야 합니다.
2. 법원 송달처리내역에 근저당권이전, 근저당권질권등의 내용이 없어야 합니다.(다른 사람이 매입했는지 확인하는 법)
채권최고액과 대출액과는 다른 개념입니다. 해당 내용에 대하여 상세히 알고 싶으면 아래 화살표를 클릭하여 확인 바랍니다.
지금까지 우리는 법원감정가보다 채권최고액이 비슷하고나 높은 경매물건이 NPL 매입에 유리하다는 것과 다른 사람이 매입했는지 확인하는 방법(법원송달처리내역에 자료를 보고 확인)에 대하여 살펴봤습니다.
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